學術交流|聚焦新政 探索前行----土地整備利益統籌研討會圓滿結束

發布時間:2018-12-11 文章來源:

隨著城市二次開發的不斷深入,土地整備是城市更新進入存量和增量并重時期后,城市二次開發的另一種重要模式,是保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產業項目土地供應,一攬子解決土地歷史遺留問題,促進城市發展和社區轉型的重要手段。


12月4日,“城市二次開發變局——土地整備利益統籌研討會”于深圳市規劃大廈201報告廳順利舉行,各界人士高度關注,會議現場座無虛席、空前火爆。本次研討會由深圳市城市規劃學會主辦,我司與合一城市更新集團協辦的城市二次開發變局研討會,也是新一屆規劃學會協會的第一次學術互動。會議圍繞土地整備利益統籌的相關內容展開了深入的交流,期望為行業的發展帶來更多的思考。



會議由深圳市規劃協會秘書長、中規院深圳分院副總規劃師趙迎雪主持,深圳市城市規劃學會會長司馬曉致辭;深圳市規劃國土發展研究中心施源總規劃師、深圳市城市規劃設計研究院岳雋總規劃師、深圳市新城市規劃建筑設計有限公司董事肖靖宇、深圳市蕾奧規劃設計咨詢股份有限公司總規劃師鐘威、合一城市更新集團董事總經理羅宇、廣東晟典律師事務所執行合伙人鐘剛強6位嘉賓進行學術報告;中國城市規劃設計研究院院長楊保軍、深圳市規劃國土發展研究中心總規劃師鄒兵、深圳市土地整備局處長余奕鵬、中國城市規劃設計研究院深圳分院院長方煜、深圳市城市規劃學會會長司馬曉5位嘉賓對研討會內容進行分析和點評。


六大學術報告圍繞政策、規劃、實施三大角度,從制度設計到工具箱、規劃、協調、統籌,到最終的利益實現不同側面進行深入,講解了土地整備政策演進、城市二次開發從利益協調走向利益統籌、深圳東部地區土地整備的實踐、“片區統籌”土地整備新模式探索、工改工產業更新借力土地整備、土地整備項目中的市場資本參與等內容,各大報告干貨滿滿,案例生動有趣,是土地整備工作者從不同視角在歷年工作中的實踐總結。



土地整備利益統籌政策是對土地的確權,是針對未完善征轉地補償手續規劃建設用地所提出的政策依據。施源總規劃師以時間為脈絡,通過從整個土地整備背景出發,按照土地整備的發展時間軸,全面系統地對1.0、2.0、3.0不同階段土地整備進行了介紹,并提出未來的展望。同時,施源總規劃師在報告中也提出了一些疑問,包括6號文出臺后,整個政策示范效應,跟城市更新未來是否有一些政策趨同,包括協同性判斷,引發大家對土地整備發展方向的分析和思考。


深圳市城市規劃設計研究院岳雋總規劃師從二次開發制度背景出發,闡述了關于深圳城市更新土地整備探索中,利益協調、利益統籌方面的觀點。報告理性地從國家、政策演變的邏輯去判斷土地整備這件事情,包括單元統籌、手段統籌、主體統籌等思考。報告最后強調,利益統籌是土地整備的重大貢獻。利益統籌在不斷探索中,必然實現利益共享。調控手段最后都是對一定個人形成的群體、企業以及更大的形成的組織的利益調控,按照這些利益調控背后還是以人為本的規律。其落實就是體現在更新和整備最終實現的是整個城市跟人民的利益,以人民為中心的健康發展。



在前面嘉賓的理論基礎上,我司董事肖靖宇先生以深圳東部地區的金沙、南布、沙湖、低碳城、四方埔、鵝公嶺、上井等8個土地整備項目實踐為例,多方面介紹了深圳土地整備在1.0-3.0不同階段是如何將理論實踐運用在土地整備的實際項目中,充分發揮法定圖則和其他政策的強大作用,并借力社區基層組織的強大能動性。最后,提出以多手段的組合拳進行“片區整體統籌”,應對存量建設下的國土空間管控新模式,并提出對現有政策的完善應當是持續完善抹墻縫政策,以利益統籌為核心+以政策統籌為支撐+以規劃統籌為抓手,共同推進“片區整體統籌”的實施。



深圳市蕾奧規劃設計咨詢股份有限公司總設計師鐘威女士,從長期的法定圖則編制者和管理者的角度出發,梳理了土地整備對接法定規劃之間的關系。也探索了不同的規模包括50公頃、2.5平方公里、小于10公頃不同土地的整備的一些特征。她提出,未來土地整備發展需要一個強力統籌,跟更新、跟其他規劃所不能覆蓋、涵蓋的領域統籌。



合一城市更新集團董事總經理羅宇先生闡述了土地整備如何提升產業內容更新升級。他提出,土地整備要助力城市開發,有三個層面重要意義。一是空間層面對于產城融合深層次發展,二是改善環境、提升城市品質,三是關注經濟轉型和產業升級。同時就留用地開發特別涉及到產業空間開發,市場主體參與問題,他也提出現在市場主體參與更多到留用地環節平臺交易,在實施方案階段,就讓市場主體參與進來,對將來實施落地更有利。



廣東晟典律師事務所執行合伙人鐘剛強先生結合自身實務經驗,以“關于土地整備利益統籌相關問題的思考”為主題,從利益統籌留用地合作開發模式、搬遷談判與房屋征收程序銜接、利益統籌與房屋征收模式的比較、搬遷補償費用承擔等方面分析了當前深圳土地整備利益統籌項目實操中的幾個重要問題,與大家共同探討不同情況下土地整備項目中的市場資本參與模式。


報告結束后,楊保軍院長、余奕鵬處長、鄒兵總規劃師、司馬曉會長、方煜院長針對6個報告給予了高度的表揚,充分肯定了深圳土地整備是深圳城市開發的大勢所趨,土地制度的改革、共商共建、利益共享在全國二次開發中的示范意義和價值。下一步深圳土地整備將著重于完善配套政策,重點推進較大面積,尤其是1平方公里產業空間的土地整備,對產業、項目與村集體利益的保障的思考。回望城市更新,展望土地整備,為深圳提供高質量發展、高品質生活是深圳二次開發,贏得城市化下半場中存量土地開發和城市建設勝利的重要課題。


會上,中國城市規劃設計研究院楊保軍院長充分肯定了本次研討會對了解和探索深圳城市二次開發模式的積極作用,高度贊揚了深圳在土地整備方向的實踐創新,對深圳發展甚至對全國城市更新起到一定的示范意義,鼓勵深圳的規劃師能繼續為全國立足深圳的實踐上奉獻自己的智慧,政策制定要把住邊界,要充分結合民間智慧形成系統的支撐體系。同時必須更深入的思考一些問題,現階段土地整備項目開展以政府為主導,對土地財政的依賴較多,其脫離政府的扶持后市場對空間的需求及運轉能力與土地整備的高效開發模式是否適配;城市更新日益常態,土地整備是為了滿足當前解決空間主要矛盾的新嘗試,當不同主體為機會和利益進行博弈時,怎么尋求利益平衡點,如何解決在存量時代中滿足產業升級需求,如何傳承土地原有的歷史、記憶、鄉愁、文化。


最后,深圳市規劃協會秘書長趙迎雪進行總結發言,強調土地整備的價值不僅僅在于本身,政策的設定等,更多在于政府、社會、市場、業主多元共治的模式。我們在探索中可以不斷有調整的機會,構建模式很重要。其次,深圳規劃是有能力有智慧將土地整備繼續實踐下去的,我們有信心,規劃行業未來會以學術為引領,更好的服務深圳這個城市。會后,與會專家進行了合影留念。


我司長期根植于土地整備領域,跟蹤土地整備項目近十年,開創了全市土地整備利益統籌的先河,全程參與了深圳 “整村統籌”項目的實踐,積累了豐富的實踐經驗,從1.0時代的《南布社區“整村統籌”土地整備專項規劃》到《沙湖社區“整村統籌”土地整備單元規劃》,到2.0時代的《國際低碳城坪西片區土地整備利益統籌首期項目》,再到3.0時代的《坪地四方埔社區土地整備》等,前兩者是全市最早獲批的“整村統籌”土地整備項目,截止目前,我司已開展了三十余項土地整備利益統籌項目,其中,有十余項已列入全市土地整備利益統籌,在長期的實踐中深切認識到規劃目標需要強力的實施執行方案,僅有利益統籌是不夠的,應當是利益統籌+規劃統籌+政策統籌。我司在土地整備領域積累了深厚的政策理論體系和豐富的實踐操作經驗,培養了一批強大的技術團隊,可以為廣大合作伙伴提供土地整備全過程的政策解讀、技術咨詢、規劃編制、實施開發等一系列服務內容,抓住利益統籌的牛鼻子,持續為深圳未來的高品質發展獻計獻策。


文字|申嵐、夏麗英、戴根平

編輯|元寶






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